利海郑州三楼盘烂尾 购房者维权路上的梦魇

利海郑州三楼盘烂尾 购房者维权路上的梦魇

利海郑州三楼盘烂尾 购房者维权路上的梦魇

回顾2013年到2016年,利海财富广场业主围堵市委;

利海托斯卡纳
(资料 )
业主围堵郑州房管局四天四夜,导致郑州房管局四天不能办公;利海雁鸣湖业主围堵省委。郑州的三个利海项目全部沦陷,各类维权事件不仅引发公众热议,也造成恶劣的负面影响。

作为郑州市重点引进的企业,在享受各种政府优惠政策的同时,为什么利海没有为郑州市GDP做出一个企业应该的贡献,反而因为不断的维权活动,为郑州的投资形象抹黑。那么,这让郑州者们陷入的苦涩梦魇,到底是从何而来,从中又有哪些问题值得深思,购房者的权益又该如何保障呢?

这一系列的维权背后,利海的融资危机到底如何产生?各级政府相关监管部门是否存在渎职行为?饱受维权之苦的购房者权益该如何保障呢?

第一问:利海危机是如何形成的,资金是如何断裂的?

2014年6月–2015年6月,利海雁鸣湖壹号1000亩土地被抵押给郑州市九如路支行,而后又抵押给其他银行融资6个亿。除此之外,尚有1.3个亿元短期拆借款。土地的所有权从最初的河南集富置业有限公司变成河南雁鸣湖农业开发有限公司,后又变更为河南广利房开发有限公司,法人代表王建虎,王建虎出资500万,广东方盛实业发展有限公司出资9500万。

2010年4月28日县人民政府与广东利海集团有限公司签订《郑州中牟县雁鸣湖生态文明示范区土地一级开发合同》,协议约定由县政府指定公司与广东利海指定公司共同出资成立土地一级开发项目公司,县政府指定公司占股40%,河南利海占股60%。随后由河南利海房地产开发有限公司出资6000万,郑州雁鸣湖风景区管理委员会出资4000万,于2010年6月28日正式成立郑州雁鸣湖城市开发投资有限公司。2012年5月27日郑州雁鸣湖城市开发投资有限公司召开股东会议,变更股东为:郑州工银利海雁鸣湖投资有限公司出资6000万,中牟县国有资产经营有限公司出资4000万。

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截至目前,光雁鸣湖项目所欠工程、设计及营销欠款约1.2亿元,所欠员工工资约900万元。收缴预付款3.1亿元。说到这里,我们不禁会产生一个疑问:利海雁鸣湖项目经过土地抵押、收取预付款等融资过后,资金问题应该能够得到解决,为什么到最后还会欠下一屁股债呢?而且成立这么多的关联公司,唯一可能的解释就是:雁鸣湖项目融资的资金被转移了。而这么一大笔资金到底钱归何处?

1、对赌之约

在利海控股董事局主席谢海榆看来,将总资产逾600亿元的广东利海在香港上市,不仅意味着拥有了一条迅捷通畅的融资渠道。更重要的,让自己企业的名字在股市电子屏幕板上翻滚时,其放大的品牌效应,将带给企业难以估量的好处。

然而借壳上市并非是万无一失,谢海榆把黑石集团、摩根大通等金融机构引进为战略投资伙伴,并签署了对赌协议,该协议约定,若广东利海集团最终未能上市,则谢海榆在相关企业的股权归对方。

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结果,对赌失败。谢海榆所持有的香港成报、香港纪海、利海资源等全部股权就此变更为黑石集团、摩根大通所有。黑石集团、摩根大通委托陈浩然负责香港纪海所有事宜,并委托陈浩然追缴广东利海及其旗下公司的所属资产。

2、股权之争

对赌失败后,一系列关于股权之争开始,2012年香港纪海向广东利海集团发函表示在未经控股股东董事会批准的前提下暂停办理河南利海任何审批、变更或备案;同年11月,香港纪海做出书面决议和任免书,免去广东利海原总经理兼法定代表人及全部董事,委派来自香港纪海的陈浩然担任广东利海和河南利海的法定代表人。2013年3月,谢海榆以专注其他个人业务为由辞任利海集团旗下上市公司利海资源国际执行董事及主席职务。直至2014年9月,香港纪海公司提出撤销对谢海榆的控诉后,谢海榆再次以利海控股董事局主席的身份出现。有人猜测,谢海榆此次回归的背后则是雄厚的资本,才有了跟香港纪海谈判的砝码。

对赌失败、股权之争之后,尽管以谢海榆胜利收场,但也不能阻止利海集团走向资本寒冬的严峻形势。谢海榆的理想很美好,他重任利海董事职务后,一直野心勃勃想要把广东利海上市从而获得融资,来实现他做地产的雄心,郑州雁鸣湖壹号项目可能正是利海旅游扩张计划中的重要一步棋。然而,在严峻的经济形势下,很多开发商的资金链都受到了重重考验,利海也没能熬过资本的寒冬,留下一片残局等待收场。

第二问:政府监管出现哪些问题?

高负债、高杠杆运作,早前确实让不少跻身销售额百亿元房企。然而,在近年房地产市场持续下行、销售不力、高周转无法继续又难以借新还旧的环境下,坊间就在不断上演房企资金链断裂、并购、房地产信托兑付危机、民间借贷区域性分崩离析的大戏。利海资金断裂,有房地产市场的外部影响,有自身内部争斗、投资失利的影响,那么担当监管职责的政府,又有哪些问题呢?

1、商品房预售款监管 现实执行有漏洞

根据郑州市出台的《郑州市商品房预售款监管办法》来看,房地产开发从购房者手上收取的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房款项为商品房预售资金。本来的商品房预售款监管,就是开发商将老百姓购买期房的钱存进银行账户里,由银行进行监督管理,专款专用,不能挪作他用。

但现实的情况却是,按照目前的商品房预售资金监管的规定,预售款监管是由政府、银行、监理单位进行多方监管。存在的问题是,开发商的商品房预售是一个动态操作,政府和银行很难做到天天盯着,开发商在拿到首付款之后是否及时交给银行,更多的是靠自觉,这其中有转移腾挪销售款的空间和漏洞。

2、多部门出现监管问题

在资金使用申请过程中,《办法》为确保不会被企业偷梁换柱,规定开发商须向监管部门提交相关申请文件,并需要开发商、施工单位、监理单位等出具意见,并加盖单位公章。此外,监管银行在账户账单把控方面也同步强化,且在首次用款后,每次申请用款时还应当提交上一次申请的用款划款凭证,多部门多单位认可才能实现资金放行。

预售资金管理,是项目建设的最后保障,本应各部门层层审批,确保资金的安全和合理流通,才能防止烂尾楼的蔓延。但这次利海资金链断裂,三项目商品房烂尾现象相继发生,很显然,在审批过程中,一路绿灯从何而来值得深思,各个部门的审批中又出现了什么问题,预售款的监管肯定存在很大漏洞。

第三问:利海业主该何去何从 他们的权益该如何保障?

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郑州并非是唯一一个深陷“利海”维权的城市,广东、青岛、长沙、南宁、贵阳、包头等大小城市,都发生了各种维权事件,全国各大媒体都有深入的报道,面对此时的现状,利海业主该如何维护自己的权益呢?

1、搞清楚交的钱 都去了哪里?

据一位利海内部老总表示,之前雁鸣湖和财富广场认筹的时候,雁鸣湖收了2.7个亿,财富广场收了1.05个亿,除了少部分的钱用在项目工程上以外,都被总部集团财务中心直接划走了,郑州项目上都不知道这个情况。具体涉及的资金问题,可从第一问中查询。

2、维权是否真的无路可走? 济南案例可借鉴

案例:2006年6月,济南市“三联彩石山庄”,开始向内部人员收取权益保证金,2007年开始对外销售;2008年9月,三联集团向施工单位发出暂停施工通知,自此再没有复工。2010年三联集团对外宣称资金链断裂;这个被称为济南“第一烂尾楼”的彩石山庄,殃及2000多名购房者,引发了长达8年多的群体性上访。

解决方案:2012年5月,省委省政府、济南市委市政府成立领导小组研究项目解决方案;2014年10月,法院拍卖三联集团涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物,拍得16.296亿元;同年11月,首批购房户得到执行款,是购房款本息。

对于该案件的问题,济南法院形成“购房户债权优先赔偿”意见,三联集团涉案资产将进行拍卖,所得现金将优先补偿购房者,并经最高人民法院答复认可才最终得以打开“死结”。

分析:严格依照现行的法律规定来看,(购房者劣势)购房者在三联集团众多的债权人群体中只是其中的一部分,而且购房者并没有像债权银行那样持有对三联集团的抵押权,因此在主张权利追索债权时并不占优势,甚至在清偿顺位上处于不利地位。但是此案例一出,购房者被认定为者,与牵涉其中的金融机构、施工单位等相比,属于弱势群体,其合理合法的权益,尤其是涉及到生存的基本权益,应当得到尊重和保护。

3、当下利海的项目 政府有何动作

利海郑州项目烂尾后,该公司先后和恒大地产、保利地产、富力地产等上市公司谈判,郑州本土企业也有多家参与谈判。从相关部门得知,绿地集团和利海财富广场项目达成合作协议,郑州市政府已召开协调会,但是托斯卡纳三期,雁鸣湖一号,不再此轮合作之列,谁来接手尚未可知。

利海维权事件虽然后续终于有了一点曙光,但是从其资金链断裂,形成乱尾楼,并造成全国性的维权事件、上的恶性事件,其中的利害关系都发人深思。业主们的权益应该如何保障,土地局、规划局、建委、房管局等多个部门,应该如何强化监管职责,开发商又该如何在经济洪流中选对生存之道,都是我们应该不断反思的问题。对郑州而言,或许只有去解决利海问题,才能切实维护群众切身利益。才能不失信于民,才能维护好郑州的良好投资形象。

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